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安徽最大房企面臨資金危機申請破產(chǎn) 樓盤虧本大甩賣

2017-09-06 06:13:33
來源：櫻桃小房子









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獨家｜安徽最大房企去年拿地太猛，已面臨資金危機！地王只能虧本大甩賣櫻桃小房子，一個沉淪于房地產(chǎn)江湖十年的財經(jīng)女記者，敢于報道真相，善于挖掘獨家。
來源：櫻桃小房子（ytxfz8）；作者：陳小瑛今天櫻桃小房子接到線報：安徽最大房企，文一集團，遭遇資金危機，申請破產(chǎn)，合肥市不同意，安徽省政府已介入調(diào)查。因去年拿地太猛，現(xiàn)在有三個樓盤在虧本大甩賣！
怎么這么快就要破產(chǎn)了？簡直不可思議，連我都懷疑真假。雖然我打電話問文一集團，對方矢口否認，表示破產(chǎn)是謠言，但我隨后向地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)人士打聽了下，卻都說它真的出現(xiàn)資金問題了！

1我們先來了解下文一集團，它在全國沒什么名氣，但卻是安徽省本土最大的房企，公司網(wǎng)站上稱是全國排名兩百多位的民營企業(yè)500強，全國房企50強。

前50強倒是他們自己吹牛逼，我查了下中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會做出2017年上半年的排名，文一集團排108位。

下面是公司網(wǎng)站上的介紹：

當(dāng)然文一集團不止是有地產(chǎn)，還有別的業(yè)務(wù)。

好歹也還是有點實力，怎么會突然面臨破產(chǎn)嗎？這就要從它去年的激進擴張說起了。
2作為合肥最大的地頭蛇，文一2014、2015年在合肥的拿地和銷售勉強平衡。其中，2015年在合肥土地市場共收獲8宗693.64畝地，耗資62.78億元，隨著銷售轉(zhuǎn)暖，意外成為市場大贏家。
嘗到了甜頭后，文一在2016年就跟打了雞血一樣，在合肥花費了166.7億拿地，而在合肥全年銷售額只有115億。

在合肥，文一地產(chǎn)的銷售額，確實是遠遠超越了在合肥布局的一線房企，比萬科多出了近一倍。

這業(yè)績讓文一地產(chǎn)驕傲了，拿地的信心爆棚，當(dāng)然，也與大環(huán)境有關(guān)，2016年合肥樓市異常火爆，房價同比上漲50%以上，一房難求，地王頻出。

來自于整個二線城市的行情爆發(fā)，包括其他城市的銷售業(yè)績在內(nèi)，2016年，文一地產(chǎn)銷售額達272億元，位列百億房企榜單第60名，較2015年125億增117.6%。

房子好賣，那就拼命拿地，2016年，文一166.7億在合肥拿了8塊地，總計1299.33畝地，獨領(lǐng)風(fēng)騷，如下圖。

其中，文一塘溪津門是最大的一塊，總價76.89億元，住宅部分溢價400%，力壓融創(chuàng)、萬科、置地、綠地等一線房企，是合肥總價地王。
文一地產(chǎn)高管公開對媒體稱，“快”是文一地產(chǎn)發(fā)展的根本，拿地到開工甚至到開盤一般時間為4~6個月，16~24個月基本實現(xiàn)項目結(jié)算。文一地產(chǎn)在合肥常是數(shù)十個項目同時開發(fā)，項目資金并聯(lián)，為文一地產(chǎn)提供了大量現(xiàn)金流。
但文一地產(chǎn)的高管可能沒有想過，這種如意算盤高周轉(zhuǎn)率，是建立在行情火爆的前提下。一旦行情轉(zhuǎn)淡，銷售去化難，一切都不成立了。3
不止是在合肥，文一還渴望改變單一布局，進軍其它二線城市。2016年6月，文一地產(chǎn)還通過股權(quán)收購的方式成為上市公司中發(fā)科技的實際控制人。2016年7月，文一地產(chǎn)以總價5.53億元競得武漢東西湖一塊居住用地，樓面價45556元/平方米，溢價率208.59%。
2016年9月，文一地產(chǎn)以5.5億元總代價，溢價率217%，樓面價9838元/平方米，競得南昌青山湖區(qū)單價“地王”。文一拿的地都是2016年前三季度，基本上都是高價地。
而去年四季度，合肥迎來限購、限價、限地王等調(diào)控政策，市場驟然降溫，不少樓盤都面臨去化難問題。今年合肥樓市形勢更加嚴峻，文一地產(chǎn)在合肥的多個高價項目面臨考驗。
舉牌的時候風(fēng)光無限，拿到手卻成了燙手山芋。沒錢是最大的掣肘。文一塘溪津門近77億的地王開發(fā)，融資是個難題，直到上個月市場才爆出，該地王已易主，文一僅占10%，平安資管占90%。這個項目的股權(quán)一共變更了三次：
2016年5月24日，深圳平安大華匯通財富管理有限公司收購了安徽瑞泰置業(yè)有限公司90%股權(quán)；2017年6月27日，文一地產(chǎn)有限公司購回了深圳平安大華匯通財富管理有限公司手中的90%股權(quán)；
2017年6月29日，深圳平安大華匯通財富管理有限公司收購了文一地產(chǎn)有限公司90%股權(quán)。這是怎么回事呢？櫻桃小房子（ytxfz8）請金融圈專業(yè)的人士幫我分析了下。
深圳平安大華匯通財富管理有限公司是平安大華基金的子公司，應(yīng)該屬于明股實債的資管計劃。這種融資方式的時間，基本上是18個月，從前兩個看，差不多一年左右就回購了，然后同一時間平安又入股了。這種情況有三種：一，第一次融資規(guī)定一年就還款，然后進行了第二次融資；二，一年還款了，然后平安入股；三，還不了款，平安實際上接手了文一的股權(quán)。
目前來說，應(yīng)該還只是平安的一個資管計劃，占有該地王項目90%的股權(quán)，而實際上是以整個文一地產(chǎn)公司作為擔(dān)保的。只要項目能如期還款給平安，那就沒問題，還不了款，平安再以90%的股東身份作為處置權(quán)。4
文一是否到了破產(chǎn)的地步，我目前尚無法從官方得到確認，但文一的資金問題，確實已經(jīng)出現(xiàn)了。今年3月，文一以2.24億元轉(zhuǎn)讓了合淮路地塊的40%股權(quán)和債權(quán)給泰禾地產(chǎn)。
同時，名下的項目，開始虧本大甩賣，以盡快回籠資金。粉絲提供給我的合肥目前在售要虧本的項目有如下：

文一地產(chǎn)就占了三個項目，其中，8月份開盤的地王塘溪津門售價2.2-2.5萬，樓面成本價就到了2萬，還不算其它建筑成本、營銷成本、財務(wù)成本。蓄客一年時間，第一次還只敢開400套，這樣才能保證賣的不錯。這個地王項目，基本上決定了文一的生死，因為占用的資金成本太高了。
所以不管什么項目，只能按照市場定價，甚至不惜降價大甩賣，比如文一豪門金地從2.2萬降到1.7萬，參加銀行團購就是1.5萬/平米。只為了盡快回籠資金。其實合肥因降價維權(quán)的已經(jīng)不是一起兩起了，如下圖，久違的感覺。

回到文一，除了降價虧本甩賣，還在發(fā)動內(nèi)部員工買房。文一將濱湖地塊建40年產(chǎn)權(quán)公寓，賣給員工，均價7000元/㎡，采取以下支付方式：

現(xiàn)在合肥調(diào)控才一年，就出現(xiàn)了房企資金問題，要是調(diào)控持續(xù)個三五年呢，恐怕又有一批高潮時瘋狂拿地的房企要倒塌。實際上，在上一輪調(diào)控中，合肥就有幾個當(dāng)?shù)卦?jīng)盛極一時的房企比如元一、藍鼎，因為瘋狂激進拿地王，最后資金鏈斷裂，轟然倒下。
教訓(xùn)總是容易被忘記，沒有親身經(jīng)歷，不知道痛。大家不要覺得這是個例，實際上這還只是開始，你現(xiàn)在看到的樓市瘋狂，不久都會終結(jié)的，沒有哪個城市可以獨善其身，只是先后的輪候罷了。